关于规范农村集体土地租赁相关问题的通知

 

关于规范农村集体土地租赁相关问题的通知

 

各村、各有关单位：

为进一步规范农村集体土地发包租赁行为，合理确定发包租赁价格，切实增加村集体收入，保护村民合法权益。按照市、区文件精神及相关规定，经镇党委、政府研究决定，对各村集体土地租赁的相关问题通知如下：

一、规范租赁程序

农村集体土地发包租赁应采取公开招投标和公开竞价的方式进行，村集体成员在同等条件下享有优先权。

(一)制定租赁方案

由村委会制订发包租赁方案，对发包租赁金额在5万元以内的，报包村干部审核。对超过5万元（含5万元）的，报镇长审核。审核通过后，经村党员大会审议、村民代表会议决议，通过后，将发包租赁方案在村务公开栏中公示7天，无异议后，在村务监督委员会监督下，由村委会组织实施，发包方案报镇三资代理中心存档。

发包租赁方案要明确项目名称、数量、坐落、用途，承包租赁主体要求、承包租赁期限等内容。

(二)签订租赁合同

农村集体土地发包承租双方必须按照发包租赁方案的要求，经过“多级联审”程序后签订规范的书面合同，并报镇三资代理中心鉴证。合同一式三份，发包方、承包方、镇三资代理中心各保存一份。

合同内容一般包括以下条款：1.当事双方名称；2.标的；3.数量；4.租赁价格；5.租赁费结算；6.合同履行期限，地点和方式；7.违约责任；8.解决争议的方法。

对农村集体土地发包租赁合同，还要在合同中明确以下内容:

1.土地使用必须符合规划要求；

2.不得随意改变土地使用性质，不得在土地上修建违法违章建筑；

3.土地、房屋等集体资源、资产的归属；

4.合同期满后承包(租)方在标的物上改建、新建、扩建的房屋建筑物等资产及拆迁后各类补偿费的归属。

(三)其他要求

1.发包租赁期限原则上不超过本届，确需超过本届的，不得超过相关法律规定。

2.承租方不得私自转租，转租时，须经村委会同意，并履行相关程序。

3.承租方不得在租地上从事违反安全、环保及其他法律法规中明令禁止的各项事务，不得从事于承租用途无关的其他行业。   

4.承租方必须服从政府主管部门及村委会管理，积极配合各项检查和问题整改，对违规、违约等不服从管理的，出租方有权解除合同。

5.对权利义务约定不明确、内容不完整、签章手续不齐全、标的描述不清或与实际情况不符合同，应通过民主决策程序、协商签订补充协议、修订完善有关合同条款、补齐签章手续或重新签订合同方法解决。

二、规范租赁价格机制

（一）租赁价格（指导价格）

根据我镇目前农村集体土地租赁现状、分类，参照现行的农村集体土地租赁市场价格，经过认真调查研究和征求意见提出如下指导意见：

1.建设用地：农村集体建设用地土地租赁指导价建议不低于2000元/亩/年，其中用于工业生产经营的土地租赁指导价建议不低于3000元/亩/年。

2.农用地：一是设施农用地及交通便利、具备灌溉条件、连片适宜耕种的土地租赁指导价建议不低于800元/亩/年。二是交通相对便利、连片适宜耕种的土地租赁指导价建议不低于500元/亩/年。三是交通不便、土地贫瘠的土地租赁指导价建议不低于200元/亩/年。

3.四荒地：一是交通便利、经济林木及可耕种土地占拟租赁土地面积1/2以上的土地租赁指导价建议不低于100元/亩/年。二是交通相对便利、经济林木及可耕种土地占拟租赁土地面积1/2以下的土地租赁指导价建议不低于50元/亩/年。三是交通不便，经济林木及可耕种土地稀少的土地租赁指导价建议不低于20元/亩/年。

4.各村在租赁指导价的基础上，可根据本村实际以及周边租赁价格自行调整上浮。

（二）租赁价格增长机制

各村土地租赁价格应建立增长机制，每2-3年调整一次，调整时应根据土地租赁现状及周边市场租赁价格进行调整，建设用地租赁价格不得低于同期市场价格的30%，农用地、四荒地根据实际情况进行调整。

三、规范租赁收入

租赁收入应按年度逐年收取，不得一次性全部收取。当期租赁收入应按合同规定时间及时收缴，对因特殊情况无法按时收取的，应履行相关程序，确定以后收取时间，并做好账务处理。

四、责任监督

1.各村“两委”成员必须严格遵守法律法规，在土地发包租赁过程中严禁徇私舞弊，弄虚作假。

2.各村对土地租赁全过程进行跟踪监督管理，对违反环保、安全及法律法规的承租方积极进行指导整改，并做好日常监管。

3.各村土地租赁发包要坚持公平、公正、公开原则，防止村工作人员出现侵吞侵占、假公济私，利益输送等违法违纪行为。

4.对各村已存在的明显低于周边租赁价格、超长租赁期限、拒不交租赁费或不服从管理等承租行为，要重新规范租赁合同、避免村集体资产流失。

5.各村要依法依规管理，敢于同违反租赁合同的人员动真碰硬，并善于依托法律法规解决此类问题。

本指导意见自公布之日起执行。