《淄川区租赁土地工程建设项目建设手续办理实施办法（试行）》政策解读

《淄川区租赁土地工程建设项目建设手续办理实施办法（试行）》政策解读

 

一、实施背景

（一）宏观背景

民营经济是高质量发展的重要基础，党的二十大明确提出“优化民营企业发展环境，依法保护民营企业产权和企业家权益，促进民营经济发展壮大”，对民营经济工作提出了新要求。山东省提出《关于支持民营经济高质量发展的若干意见》，奋力推进全省民营经济新一轮大跨越。淄博市出台《践行“三提三争”促进民营企业高质量发展的十条措施》，力求塑造淄博民营经济发展新优势。

（二）土地矛盾

当前，企业普遍面临“有项目、缺土地”、“有土地、缺项目”的问题，导致大量土地资源闲置浪费，企业发展需求受到制约，企业用地需求与土地闲置之间的矛盾亟待解决。

（三）政策矛盾

根据工程审批常规思维，工程建设项目土地使用权人和投资人不一致无法办理工程建设手续，严重制约了项目落地和企业发展，也影响了投资人的积极性，不利于民营经济发展壮大。

（四）企业需求

淄川区“川速办”项目服务团队在对部分企业服务的过程中，发现存在工程建设项目土地使用权人和投资人不一致所导致的无法办理建设手续问题，与企业迫切开工的需求相悖，严重制约了项目落地和企业发展，阻碍了地区经济的发展壮大。

二、主要做法

（一）多方联动制定新规。为推动营商环境整体优化、培育和激发市场主体活力，破解投资人和土地使用权人不一致导致无法办理建设手续的难题，淄川区行政审批服务局根据淄博市行政审批服务局的指导部署，在发展和改革、自然资源、住房和城乡建设、国防动员、规划等部门的全力支持下，与各部门共同梳理相关业务环节，同时各相关职能部门积极与上级部门对接，对涉及的法律法规进行重点剖析，打破了政策的堵点和壁垒。并于9月1日正式联合印发实施《淄川区租赁土地工程建设项目建设手续办理实施办法（试行）》。

（二）明确界定办理手续。《实施办法》分为主要包括总则、基本规定、办理程序、法律责任、附则五部分内容。

第一部分主要是明确租赁土地定义、遵循原则、适用范围。

第二部分是明确土地租赁双方的权利和义务、土地使用要求、租赁年限要求、税费缴纳主体要求、承租人承租期间主体责任要求、地上附着物权利认定、土地租赁合同主要条款、土地使用权届满时地上附着物处置要求。

第三部分是明确规划部门核发以承租人为建设单位的建设工程规划许可；行政审批服务部门核发以承租人为建设单位的防空地下室建设许可；属于特殊建设工程的，行政审批服务部门核发以承租人为建设单位的特殊建设工程消防设计审查意见；行政审批服务部门核发以承租人为建设单位的建筑工程施工许可；联合验收部门出具联合验收结论意见文书。

第四部分是明确土地租赁双方违约责任。

第五部分是明确条文解释单位和文件有效期限。

通过《实施办法》的实施，明确了有合法建设用地使用权的市场主体可以对外出租土地，投资人可以在租赁别人的土地上投资工程建设项目，并以自己的名义办理相关建设手续，同时明晰了承租人为地上建筑物、构筑物的所有权人，也为各相关责任部门事项办理提供了依据。

（三）打造“租赁土地项目开工一件事”新模式。通过实施全链条“批前辅导”和项目管家服务，深化系统集成改革，推进项目立项、规划许可、施工许可、文物勘探、消防设计审查、质量监督登记、安全监督登记、环评、文保、水保等事项集成办，让企业开工前一次性拿到所有手续，打造“租赁土地项目开工一件事”新模式。

三、取得成效

山东九为新材料有限公司铝合金新材料生产研发基地项目为淄川区第一个享受该政策红利的项目，该项目是建设于淄川区罗村镇建陶产业创新示范园的新材料产业及战略性新兴产业项目。该项目计划总投资5.3亿元，占地面积111.93亩，建筑面积40460平方米。项目建成后，预计年产10万吨铝合金模板、3000吨铝制脚手架配件。通过“川速办”项目服务团队前期全方位的批前辅导、帮办代办和上门服务，对接企业迫切开工的需求，精准发力，实现了建设工程规划许可证、建设工程消防设计审查、建筑工程施工许可证等证照的“多证联发”。

（一）降低企业投资成本风险。按照该项目购买土地23万元/亩计算，可节约购买土地款项约2553万元，按照一年建设工期核算，此资金用于企业生产经营可实现产值3647万元，按照借贷利息核算，年可节约255万元。

（二）提前实现项目落地收益。通过招拍挂形式取得土地办理等建设手续至少需要半年时间，《实施办法》从下发至各项手续办理完成仅用时半个月时间，实现项目提前半年投产达效，按照月产能3万㎡核算，半年可实现产值1.2亿元。

（三）提振市场主体投资信心。租赁土地可用于建设手续办理让企业增强了对政府政策落地的信任度，提振了企业的投资信心，使得企业能够安心、放心在淄川区进行投资建设，创造了较大的社会效益和经济效益。

（四）提高存量土地利用效能。随着项目的开工建设，租赁的建设用地使用权可从土地闲置中解套，进入土地租赁市场，有利于盘活存量土地，提高土地利用率。